Domande frequenti

INTERMEDIAZIONE

Qual è la percentuale che devo corrispondere all’agenzia immobiliare per il lavoro di intermediazione?

Premesso che, la provvigione spetta soltanto agli agenti di affari in mediazione iscritti al Ruolo, ne consegue: la percentuale viene stabilita dalla Giunta delle Camere di Commercio in mancanza di pattuizione tra le parti, e tenendo conto degli usi locali, attualmente nella misura del 3% + IVA, per le compravendite immobiliari. Il diritto alla provvigione, nasce al momento in cui le parti concludono l’affare (preliminare di compravendita) e, detta conclusione, avviene grazie all’intervento del mediatore. Se l’affare si conclude, ma successivamente le parti decidono di non dare ad esso esecuzione, al mediatore spetta comunque la provvigione, nulla è invece dovuto se l’affare non si conclude, anche se questi ha ben operato, fatta eccezione delle spese sostenute per particolari incarichi ricevuti dalle parti che non rientrano nella “normale” attività di mediazione.

IMPOSTE E TASSE

Quando si acquista casa...

Quando si acquista una casa le imposte da pagare sono diverse (registro o Iva) a seconda che il venditore sia un privato o un soggetto Iva (es. costruttore). In entrambi i casi, sono comunque dovute anche le imposte ipotecarie e catastali. Se il venditore è un soggetto Iva che opera nel settore dell'edilizia chi compra un immobile non di lusso (non avente cioè, le caratteristiche indicate nel Decreto ministeriale 2.8.69) dovrà pagare: - Iva al 10%; - Imposta di registro in misura fissa: 168 euro - Imposta ipotecaria in misura fissa: 168 euro; - imposta catastale in misura fissa: 168 euro. Quando invece il venditore, non è soggetto ad Iva (es. privato) le imposte da pagare per l'acquirente sono: - imposta di registro 7%; - imposta ipotecaria 2% - imposta catastale 1%. La base imponibile per l'applicazione dell'imposta proporzionale di registro è data dal valore dell'immobile dichiarato nell'atto. Le imposte ( registro, ipotecaria, catastale) vengono versate al momento della registrazione. Se l'ufficio ritiene che il valore dell'immobile trasferito è superiore a quello indicato nell'atto, provvede alla rettifica e alla liquidazione della maggior imposta dovuta (nonchè delle sanzioni e degli interessi) e notifica al contribuente, entro due anni dal pagamento dell'imposta proporzionale, un apposito avviso. Nel caso, però, che il contribuente abbia dichiarato nell'atto di vendita un valore non inferiore a quello determinato su base catastale, l'ufficio non può procedere alla rettifica del valore. Per le cessioni soggette all'Iva la base imponibile è costituita dal corrispettivo pattuito tra le parti. Se il contribuente ha dichiarato un corrispettivo non inferiore a quello determinato in base ai parametri catastali, l'Ufficio locale non procede alla rettifica Iva, salvo che da altri atti e documenti non risulti un corrispettivo superiore. Il valore catastale si determina moltiplicando la rendita catastale aggiornata per i seguenti coefficienti: - 110 per la prima casa; - 120 per i fabbricati appartenenti ai gruppi catastali A,B,C (escluse le categorie A/10, C/1) e D; - 60 per i fabbricati della categoria A/10 (uffici e studi privati); - 40,8 per i fabbricati delle categorie C/1 (negozi e botteghe) ed E.

I requisiti necessari per fruire delle agevolazioni prima casa riguardano:

- La natura dell'immobile acquistato - Le agevolazioni interessano solo i trasferimenti di case di abitazione "non di lusso". Le suddette sono quelle non aventi le caratteristiche indicate nel Decreto Ministeriale 2.8.69 (che considera abitazioni di lusso, ad esempio, quelle dotate di piscina di almeno 80 mq di superficie, o di campi da tennis con sottofondo drenato di superficie non inferiore a 650 mq.) - L'ubicazione dell'immobile - L'immobile deve essere ubicato: - nel comune di residenza dell'acquirente - nel comune in cui, entro 18 mesi (termine elevato da 12 a 18 mesi dall'1/1/2001) l'acquirente stabilirà la propria residenza - nel comune in cui l'acquirente svolge la propria attività, se diverso da quello di residenza - nel comune in cui ha sede o esercita l'attività il datore di lavoro da cui dipende l'acquirente che si sia trasferito all'estero per motivi di lavoro - nel caso in cui l'acquirente sia un cittadino italiano residente all'estero, l'immobile può essere acquistao come prima casa in qualsiasi comune del territorio italiano. - Le dichiarazioni che l'acquirente deve fare _ Nell'atto di compravendita l'acquirente deve dichiarare: - di non essere titolare, esclusivo o in comunione col coniuge, di diritti di proprietà, usufrutto, uso e abitazione di altra casa di abitazione nel territorio del comune dove si trova l'immobile oggetto dell'acquisto agevolato; - di non essere titolare, neppure per quote o in comunione legale, su tutto il territorio nazionale, di diritti di proprietà, uso, usufrutto, abitazione o nuda proprietà, su altra casa di abitazione, acquistata, anche dal coniuge, usufruendo delle agevolazioni per l'acquisto della prima casa; - qualora non risieda già nel comune dove è situato l'immobile oggetto dell'acquisto, deve altresì impegnarsi a stabilire la residenza entro 18 mesi. - Perdita delle agevolazioni prima casa - L'acquirente decade dalle agevolazioni quando: - le dichiarazioni previste dalla legge nell'atto di acquisto siano false; - non trasferisce entro 18 mesi la residenza nel comune in cui è situato l'immobile oggetto dell'acquisto; - vende o dona l'abitazione prima che sia decorso il termine di cinque anni dalla data di acquisto, a meno che entro un anno non proceda al riacquisto di un altro immobile da adibire a propria abitazione principale. La decadenza dall'agevolazione comporta il recupero dell'imposta nella misura ordinaria (al netto di quanto già corrisposto) nonchè l'applicazione di una sanzione pari al 30% dell'mposta, oltre gli interessi di mora. Azioni di controllo e verifica degli uffici dell'Agenzia delle Entrate... L'azione di verifica relativa alla sussistenza dei requisiti "prima casa" può essere effettuata dall'Ufficio delle Entrate territorialmente competente entro il termine massimo di tre anni. In relazione alle diverse ipotesi di decadenza dalle agevolazioni varia il momento di decorrenza del termine triennale: - Mendacità delle dichiarazioni rilasciate nell'atto di acquisto: entro tre anni dalla registrazione nell'atto di compravendita: - Mancato trasferimento di residenza entro diciotto mesi dalla stipula dell'atto. Entro quattro anni e mezzo dalla registrazione dell'atto. Vendita della casa prima di cinque anni senza riacquisto entro un anno. Entro quattro anni dalla vendita della casa acquistata con i benefici (tre anni dallo spirare del termine di un anno entro il quale doveva effettuarsi il riacquisto).

Se si acquista una “prima casa” quali imposte si devono pagare?

Nel caso di acquisto della "prima casa" sono previste una serie di agevolazioni: - l'imposta di registro o in aletrnativa l'Iva, si paga con aliquota ridotta, - le imposte ipotecarie e catastali sono dovute in misura fissa. Per fruire delle agevolazioni prima casa non è necessario che l'immobile acquistato sia destinato ad abitazione propria e/o dei familiari. Le agevolazioni fiscali per l'acquisto della prima casa valgono anche per l'acquisto di pertinenze e anche se effetuato con atto separato, ma con il limite di una sola pertinenza per ciscuna delle seguenti categorie catastali: - C/2, cantina o soffitta; - C/6, garage o box auto; - C/7, tettoia o posto auto. Se il venditore dell'immobile non è soggetto ad Iva (es. privato) si dovrà pagare l'imposta di registro al 3%, l'imposta ipotecaria e catastale, rispettivamente in misura fissa di 168 euro. Imposta di bollo, che viene pagata in sede di contratto presso lo studio notarile dove viene stipulato l’atto, comprensivo di tali spese.

Nel caso si tratti di acquistare una “prima casa” da un’impresa costruttrice o da un consorzio o cooperativa?

In questo caso si dovrà pagare l'Iva al 4%, le imposte di registro, ipotecaria e catastale, ciascuna in misura fissa dell’importo di 168 euro ovvero per un importo complessivo di 504 euro. Imposta di bollo c.s.

Se si vende e riacquista la prima casa?

Chi cede l'immobile acquistato con le agevolazioni prima casa, ed acquista un'altra abitazione, non di lusso, costituente prima casa, può beneficiare di un credito d'imposta alle seguenti condizioni: - il nuovo acquisto deve avvenire entro un anno dalla vendita dell'abitazione precedente; - il contribuente non deve essere decaduto dal beneficio prima casa; - se la vendita è posta in essere senza che siano decorsi cinque anni dal primo acquisto, la nuova casa deve essere adibita ad abitazione principale.

Quando si vende e si riacquista casa?

Dal 1° Gennaio 2002, chi vende un immobile non deve più pagare l'Invim (soppressa con la Legge 448/2001). Tuttavia, ai fini Irpef, chi vende un immobile acquistato (o costruito) da non più di cinque anni deve inserire nella dichiarazione dei redditi la plusvalenza realizzata, cioè la differenza tra il corrispettivo percepito e il prezzo di acquisto (o costo di costruzione). Questa disposizione non si applica se gli immobili sono stati ereditati o ricevuti in donazione, o se per la maggior parte del periodo intercorso tra l'acquisto e la vendita sono stati utilizzati come abitazione principale del cedente o dei suoi familiari (coniuge, parenti entro il terzo grado, ed affini entro il secondo grado).

Cosa fare per ottenere il credito d'imposta?

Per poter beneficiare del suddetto credito, l'atto di acquisto della nuova abitazione deve espressamente contenere: - le dichiarazioni previste per l'applicazione dei benefici "prima casa"; - l'espressa richiesta del credito di imposta con l'indicazione di tutti gli elementi idonei alla sua identificazione e determinazione. L'ammontare del credito d'imposta è pari all'imposta di registro o all'Iva pagata sul primo acquisto. In ogni caso non può essere superiore all'imposta di registro o all'Iva dovute sul nuovo acquisto: non può pertanto dar luogo a rimborso. Il credito d'imposta può essere utilizzato: - in diminuzione dell'imposta di registro dovuta sul nuovo acquisto; - in diminuzione di imposta di registro, ipotecaria, catastale, dovute su atti e denunce presentati successivamente alla data di acquisizione del credito; - in diminuzione dell'Irpef dovuta in base alla dichiarazione dei redditi da presentare successivamente al nuovo acquisto (solo ed esclusivamente con la prima dichiarazione successiva alla data di acquisto); - in compensazione con altri tributi. Il credito d'imposta ha una valenza limitata nel tempo: qualora si pensi di utilizzarlo per il pagamento di imposte su atti e denunce successivi al riacquisto, occorre tenere presente che il beneficio si prescrive trascorsi 10 anni dalla sua origine. Si ricordi inoltre che il suddetto credito è collegato ai benefici "prima casa", quindi la decadenza da questi ultimi comporta automaticamente, oltre al recupero delle imposte ordinarie, anche il recupero del credito utilizzato. In caso di morte del titolare del credito d'imposta prima del suo utilizzo, lo stesso si trasferisce agli eredi.

Quando si eredita un immobile

Dal 25 Ottobre 2001 non è più dovuta l'imposta di successione indipendentemente dal valore dei beni caduti in successione e dai vincoli di parentela intercorrenti tra il defunto e i beneficiari. Pertanto, quando si trasferiscono immobili o diritti reali immobiliari per successione, sono dovute soltanto le imposte ipotecarie e catastali nella misura proporzionale, rispettivamente del 2% e dell'1%, con un minimo di 168 euro per ciascuna imposta. Per gli immobili ereditati c'è l'obbligo di presentare la dichiarazione di successione. Gli eredi devono presentare la dichiarazione di successione entro dodici mesi dall'apertura della stessa all'Ufficio locale dell'Agenzia delle Entrate nella cui circoscrizione era l'ultima residenza del defunto indicandovi gli estremi degli immobili caduti in successione ed allegandovi copia del Mod. F23 (attestato versamento imposte ipotecarie e catastali) ed una visura catastale aggiornata. Gli eredi sono esonerati dalla presentazione della dichiarazione ai fini dell'Ici. Rimane infatti a carico dell'Ufficio locale dell'Agenzia l'onere di trasmettere copia della dichiarazione di successione al Comune dove è ubicato l'immobile. Se si eredita una "prima casa", quindi un'abitazione non di lusso e l' erede (ovvero, nel caso di immobili trasferiti a più eredi, almeno uno di essi) possiede i requisiti previsti per usufruire dell'agevolazione prima casa, le imposte ipotecarie e catastali si applicheranno nella misura fissa di 168 euro per ciascuna imposta. (in luogo del 2% e 1%).

Quando si riceve un immobile in donazione

Dal 25 Ottobre 2001, è stata modificata la disciplina fiscale per le donazioni o altre liberalità di beni e diritti, nonchè per la rinuncia pura e semplice agli stessi diritti. A differenza delle successioni, le donazioni e liberalità sono soggette a trattamenti fiscali diversi a seconda del rapporto di parentela che intercorre tra donante e beneficiario. Infatti non è dovuta l'imposta per le liberalità (donazioni) effettuate a favore di: - coniuge; - discendenti in linea retta (padre/ figlio, nonno/nipote); - altri parenti fino al quarto grado (zio/nipote; fratelli; cugini). Pertanto, se il beneficiario rientra in una di tali categorie, e la donazione consiste in un immobile, sono dovute le sole imposte ipotecaraia (2%) e catastale (1%). Se il beneficiario non rientra nelle categorie sopra elencate ed il valore della donazione eccede la franchigia di 180.759,91 euro, allora deve essere pagata, sul valore dei beni donati che supera detta franchigia, l'imposta di registro nella misura del 7%. L'importo della franchigia è elevato a 516.456,90 euro per le persone con handicap riconosciuto grave. In caso di più donazioni si può fruire della franchigia una sola volta. Se si riceve in donazione una "prima casa" si applicano le imposte ipotecarie e catastali nella misura fissa di 168 euro per ciascuna imposta (invece del 2% e 1%). Per le donazioni di prima casa che sono soggette all'imposta di registro si applica l'aliquota agevolata del 3% (invece del 7%) unitamente alle imposte ipotecarie e catastali in misura fissa. Le agevolazioni prima casa spettano qualora il beneficiario, o almeno uno di essi, nel caso di immobili trasferiti a più beneficiari, possegga tutti i requisiti e le condizioni necessarie per acquistare la prima abitazione.

Quando si stipula un mutuo per l'acquisto...

La normativa vigente in materia di detrazioni fiscali per interessi passivi ed oneri accessori derivanti da contratti di mutuo ipotecario è piuttosto articolata in quanto, nel corso degli anni, ha subito diverse modifiche con la conseguenza che le detrazioni fiscali spettano secondo limiti e modalità che variano in relazione al tipo di fabbricato (abitazione principale, abitazione secondaria, altri fabbricati non abitativi) e all'anno in cui è stato stipulato il contratto di mutuo. Per i mutui stipulati dal 1193, le detrazioni sono concesse solo in relazione all'acquisto dell'abitazione principale. L'importo massimo complessivo di spesa su cui applicare la detrazione è di 3.615,20 euro. Pertanto la detrazione non può essere superiore a 386,89 euro, pari al 19% di detto importo. Il tetto massimo di spesa detraibile deve essere riferito complessivamente a tutti gli intestatari, ed eventualmente a più contratti di mutuo stipulati per l'acquisto. Per i mutui stipulati negli anni 1991 e 1992, le detrazioni spettano per l'acquisto di propria abitazione anche se diversa da quella principale. L'importo massimo di spesa su cui applicare la detrazione è per ciascun intestatario del mutuo di 3.615,20 euro se si tratta di abitazione principale, e di 2.065,83 euro se si tratta di altra propria abitazione. In quest'ultimo caso, la detrazione non spetta se il tetto massimo di spesa è stato raggiunto dai costi relativi ad altro mutuo ipotecario per l'acquisto dell'abitazione principale. Se questi sono stati inferiori al limite predetto, la detrazione si applica sulla differenza. Per i mutui stipulati prima del 1991, le detrazioni spettano anche per l'acquisto di immobile non abitativo con un limite di spesa di 2.065,83 euro per ciscun intestatario. MUTUI IPOTECARI STIPULATI PER L'ACQUISTO DELL'ABITAZIONE PRINCIPALE... Come detto, per i mutui ipotecari stipulati a partire dal 1993, agli acquirenti di immobili da adibire ad abitazione principale spetta la detrazione dell'imposta dell'Irpef nella misura del 19% sugli interessi passivi ed oneri accessori a condizione che: - l'immobile sia adibito ad abitazione principale entro un anno dall'acquisto (termine elevato da sei mesi ad un anno dal 1/1/2001). La condizione di dimora abituale deve sussitere nel periodo d'imposta per il quale si chiedono le detrazioni, con eccezione delle variazioni di domicilio dipendenti da trasferimenti per motivi di lavoro. Ciò vuol dire che se un lavoratore è costretto da motivi di lavoro a trasferirsi in altro luogo, la casa in cui abitava non perde la qualifica di abitazione principale. Parimenti, non si tiene conto delle variazioni di domicilio dipendenti da ricoveri permanenti in case di riposo o in centri di assistenza sanitaria. In questo caso si richiede che l'abitazione non sia locata. L'abitazione abituale generalmente coincide con la residenza anagrafica. Tuttavia, è ammessa l'autocertificazione di una dimora abituale diversa dalla residenza anagrafica.

Cos’è un’ipoteca e quali sono i beni oggetto della stessa?

L’art. 2808 del c.c. definisce l’ipoteca come il diritto da parte del creditore (ad es. una banca nel caso di accensione di un mutuo) di espropriare i beni vincolati a garanzia del proprio credito e di soddisfarsi , con preferenza, sul prezzo ricavato dall’espropriazione . Sono beni oggetto di ipoteca i beni immobili (quali ad es. case, terreni ecc…) e i beni mobili registrati (quali ad es. autovetture).

URBANISTICA ED EDILIZIA

Cos’è una concessione edilizia , in quali casi e a chi deve essere richiesta?

E’ un atto di concessione nel quale vengono riportati i termini di inizio ed ultimazione dei lavori pena la decadenza dell’atto medesimo. L’obbligo di richiesta della concessione riguarda quelle opere denominate “non precarie” aventi per loro natura carattere permanente anche se non realizzate in muratura e non destinate ad essere rimosse in futuro, quali ad esempio: baracche in legno, box in lamiera, case prefabbricate, recinzioni metalliche, piscine, muri di recinzione in zone agricole ecc… L’autorizzazione della concessione è rilasciata dal Sindaco in conformità agli strumenti urbanistici ed edilizi in vigore.

Cosa si intende per abitabilità e agibilità di un immobile?

Anche questo è un atto rilasciato dal Sindaco del Comune nel quale è situato l’immobile, la distinzione fra i due termini consiste nella diversa destinazione d’uso degli stessi, in quanto la prima si riferisce alle sole abitazioni, mentre la seconda a tutte le altre tipologie edilizie.

Cos’è una D.I.A: e in quali casi deve essere richiesta?

Ovvero la denuncia di inizio attività riguarda tutti quegli interventi non compresi nel cosiddetto “permesso di costruire”(concessione edilizia) e che non comportano aumenti permanenti di superficie , cubatura o modifica della sagoma dell’immobile e del territorio, è stata inoltre istituita una “Super D.I.A.” estesa alle nuove costruzioni, demolizioni, ristrutturazioni che i singoli Comuni dovranno attuare con specifiche delibere. La pratica edilizia viene inviata al Sindaco del Comune di appartenenza dell’immobile accompagnata da una “relazione tecnica asseverata”da parte di un geometra, architetto che dichiarano, sotto la propria responsabilità , che le opere da realizzare sono conformi alle vigenti disposizioni urbanistiche.