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OGGI LA CEDOLARE SECCA CONVIENE DI PIU'

Lo sconto vale per i canoni concordati - Aliquota standard ferma al 21%

Oggi la cedolare secca conviene di più. Sono numerose, infatti, le modifiche legislative intervenute dopo l'introduzione della tassa piatta che hanno spostato l'ago della bilancia in favore di questa modalità di tassazione. Un primo aspetto riguarda l'aumento dell'imposizione ordinaria sugli affitti, scattato dal 1° gennaio 2013, dopo che la legge 92/2012 ha ridotto dal 15% al 5% la deduzione forfettaria riconosciuta al locatore. La cedolare incide, pertanto, sul 100% del canone annuo mentre l'Irpef si applica sul 95% dello stesso (sul 66,5% in caso di contratti a canone concordato). A questo va aggiunto l'incremento pressoché generalizzato delle addizionali regionale e comunale, che vengono assorbite dalla cedolare. Infine, la cedolare sui contratti a canone concordato, passata dal 19% al 15% nel 2013, viene ulteriormente ridotta al 10% dal Dl 47/2014, dal periodo d'imposta 2014.

Chi può aderire

Possono beneficiare del regime sostitutivo le persone fisiche locatrici, che operano al di fuori dell'esercizio d'impresa o di arti e professioni, titolari del diritto di proprietà o di altro diritto reale di godimento sull'immobile.

Passando all'ambito oggettivo, sono ammesse le locazioni di immobili a uso abitativo locati per finalità abitative e, a determinate condizioni, le relative pertinenze, anche più di una, locate congiuntamente alle abitazioni ovvero con contratto separato e successivo rispetto a quello relativo all'immobile abitativo. Al riguardo, la circolare 26/E/2011 circoscrive il campo ai fabbricati censiti nella categoria catastale A, esclusa A/10, ovvero per i quali è stata presentata domanda di accatastamento in questa tipologia abitativa. Sono, quindi, esclusi gli immobili iscritti in una categoria catastale diversa, come ad esempio i fabbricati accatastati come uffici o negozi; gli immobili accatastati come abitativi ma locati per altre finalità.

Un'ulteriore verifica va fatta sull'attività esercitata dal conduttore e sull'utilizzo dell'immobile. Sono escluse, infatti, le locazioni concluse con conduttori imprenditori o lavoratori autonomi, anche se a uso foresteria.

Il Dl 47/2014 ha anche esteso la possibilità di optare per la cedolare per le abitazioni locate nei confronti di cooperative o enti senza scopo di lucro, purché sublocate a studenti universitari con rinuncia all'aggiornamento del canone.

I vantaggi

Chi sceglie la cedolare opta per un regime sostitutivo. Ciò vuol dire che applica al canone annuo le aliquote fisse ridotte al posto delle aliquote Irpef per scaglioni di reddito, non sconta le addizionali regionale e comunale all'Irpef relative al canone di locazione, non versa le imposte di registro e di bollo dovute in relazione al contratto. Questa tassazione sostitutiva presenta, tuttavia, alcuni svantaggi. Il primo è la rinuncia del locatore per tutta la durata dell'opzione alla facoltà di chiedere l'aggiornamento del canone a qualsiasi titolo. Ma il principale svantaggio è l'applicazione di un regime sostitutivo dell'Irpef che impedisce al contribuente, in assenza di altri redditi oltre a quelli da locazione, di riassorbire eventuali oneri deducibili o detrazioni d'imposta. In ogni caso, è possibile aderire al regime sostitutivo solo per alcuni i contratti, facendo confluire nel regime ordinario i canoni degli altri contratti.

Come si perfeziona

La scelta della tassa piatta va comunicata preventivamente al conduttore, tramite lettera raccomandata non a mano. Inoltre, il locatore deve esercitare l'opzione in sede di registrazione del contratto compilando il modello RLI (dal 1° aprile, i modelli 69 e Siria non sono più utilizzabili). Se il contratto stipulato non prevede l'obbligo di registrazione in termine fisso, come nel caso dei contratti "brevi", l'opzione si esercita in sede di dichiarazione dei redditi relativa al periodo d'imposta nel quale è prodotto il reddito oppure in sede di registrazione in caso d'uso o di registrazione volontaria del contratto.

È prevista, inoltre, la possibilità di uscire dalla cedolare in ognuna delle annualità successive a quella di adesione, entro il termine per il pagamento dell'imposta di registro relativa all'annualità di riferimento, con il conseguente obbligo di versamento della stessa imposta.

I due livelli

21% Sui canoni liberi

L'aliquota della cedolare secca sui canoni di mercato è la stessa dal 2011. Si applica sul canone pattuito nel contratto. Per chi sceglie la tassazione ordinaria, invece, l'Irpef e le sue addizionali si applicano – dal 2013 – sul 95% del canone. Fino al 2012, invece, si applicavano sull'85% dell'importo pattuito: la riforma Fornero, infatti, ha ridotto dal 15 al 5% l'ammontare delle deduzioni forfettarie riconosciute ai proprietari di abitazioni affittate

10% Sugli affitti agevolati

L'aliquota delle locazioni a canone concordato è stata ridotta due volte negli ultimi mesi. L'aliquota iniziale era il 19% e si è applicata per il 2011 e 2012. Il Dl 102/2013 ha poi ridotto al 15% l'aliquota applicata per l'anno d'imposta 2013, mentre il Dl 47/2014 ha ulteriormente limato il livello del prelievo al 10% per gli anni d'imposta dal 2014 al 2017. Il prelievo leggero si applica ai contratti stipulati in base all'articolo 2, comma 3, della legge 431/1998.

 

 

Fonte:

FIAIP News24, maggio 2014

Il Sole 24 ORE - Norme e Tributi, aprile 2014